1. 市況の要点

ビジネス滞在と観光需要の二極化が続く中、都心駅近のワンルームは短期賃貸で稼働の柔軟性を確保しやすい。長期賃貸より日次単価を引き上げやすく、季節変動とイベント需要を価格に反映できる点が強み。

2. 物件選定の枠組み

駅徒歩5分以内、専有20〜30㎡、1981年新耐震、用途と管理規約で短期賃貸可、24時間換気と独立バス、外部騒音リスク低。ゴミ出しや荷受けの運用動線が収益の安定に直結。

3. 事業計画サンプル（想定値）

取得価格¥22,000,000、内装¥1,800,000、家具家電¥600,000、総投資¥24,400,000。平均日次単価ADR ¥15,800、稼働78%で月間売上約¥370,000。プラットフォーム料3%、清掃費¥28,000、可変費¥25,000、固定費合計¥55,000。NOIは月間約¥250,900で年間約¥3,010,800、総投資利回り約12.3%。借入¥17,000,000、金利1.9%、期間35年の月返済約¥55,500で年間手残り約¥2,344,800、キャッシュオンキャッシュ約31.7%。

4. ストレステスト

稼働60%、ADR▲10%でも月売上約¥256,000。同条件でNOIは月約¥152,320、返済後キャッシュフロー月約¥96,820を維持。価格調整と清掃回転数の最適化で下押し局面に耐性。

5. 法令と運営の勘所

住宅宿泊事業の届出または旅館業許可の整合、消防設備と避難誘導、自治体条例と宿泊税、近隣対応プロトコル、騒音監視と本人確認の徹底。管理規約に短期賃貸禁止がないかを先に精査。

6. 価値向上と出口

動的価格設定、写真改善、レビュー運用、長期滞在割でADRと稼働を同時に底上げ。出口は長期賃貸賃料¥105,000前後への転用や、短期賃貸稼働実績を示して投資家売却。運用KPIを四半期で可視化しNOI最大化を継続。

注記｜本稿の数値は想定例であり、実際の収益や適法性は物件と自治体要件で異なる。投資判断は自己責任で行い、必要に応じて専門家へ確認。