賃貸運用や戸建て保有で避けられないのが固定資産税と都市計画税です。標準税率は固定資産税1.4%、都市計画税は上限0.3%。さらに住宅用地には課税標準を軽くする特例があり、小規模住宅用地は200㎡以下の部分が固定資産税で1/6、都市計画税で1/3に圧縮されます。本稿は土地課税に絞り、現場で即使える計算手順を示します。

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1. 基本ルールと用語

評価額は市区町村が決める価格で、税額は評価額×課税標準の特例係数×税率で求めます。

小規模住宅用地は200㎡以下の住戸用土地。200㎡を超える部分は一般住宅用地として固定資産税1/3、都市計画税2/3が係数となります。

都市計画税は条例で0%から0.3%の範囲で決まるため、実際の率は自治体確認が必要です。

2. 土地税額の計算ステップ

ステップA 評価額を把握する。例では㎡あたり価格×面積で把握。

ステップB 住宅用地の区分を判定する。200㎡以下は小規模、超過分は一般。

ステップC 課税標準へ圧縮する。固定資産税は小規模1/6、一般1/3。都市計画税は小規模1/3、一般2/3。

ステップD 税率を掛ける。固定資産税1.4%、都市計画税は自治体率を適用。

3. 事例

前提 土地150㎡、評価額3万円/㎡。自治体の都市計画税率0.3%。

評価額合計 150㎡×3万円=4,500,000円。

固定資産税課税標準 4,500,000円×1/6=750,000円。税額 750,000円×1.4%=**10,500円**。

都市計画税課税標準 4,500,000円×1/3=1,500,000円。税額 1,500,000円×0.3%=**4,500円**。

合計年税額 15,000円。賃料年収に対する負担率を把握し、キャッシュフローに反映します。

まとめ

土地課税は区分判定と係数適用が肝です。小規模住宅用地200㎡までの部分は固定資産税1/6、都市計画税1/3、超過分はそれぞれ1/3と2/3を掛け、最後に1.4%と自治体率を乗じれば即時に概算可能です。購入前試算と保有中の年度計画で資金繰りの精度を高めましょう。