1. 今日の要点

都心ワンルームでも短期賃貸とマンスリーを併用するハイブリッド運用なら、季節変動に強くキャッシュフローを平準化できます。観光需要の波には短期で、オフ期は月極で埋める設計が有効です。意思決定の鍵は立地、規制適合、運営品質の三点に集約されます。

2. 法規制の基礎

住宅宿泊事業法は年間営業日数の上限が180日です。フル稼働を狙うなら旅館業許可や特区民泊の検討が必要です。区分マンションは管理規約と用途地域の適合が最優先です。玄関前の行列、騒音、ゴミ出しなど近隣配慮を運営ルールに明文化するとトラブルを抑えられます。

3. 立地と物件設計

主要駅から徒歩10分以内、観光動線や大病院、長期プロジェクト現場にアクセス良好な立地が堅い選択です。専有20㎡以上で独立洗面や洗濯乾燥があると滞在満足度が上がります。セルフチェックインは本人確認、宿泊者名簿、鍵管理の三点セットを厳格運用します。

4. 収益シミュレーション（例）

想定物件28㎡、価格¥24,000,000、自己資金30%、借入70%、金利1.2%、期間35年。

平均ADR ¥14,000、平均稼働率 70%で月宿泊21泊。売上¥294,000、プラットフォーム手数料15%で¥249,900。清掃¥4,000×約7回＝¥28,000、水光熱¥15,000、リネン¥8,000、管理費¥10,000、保険¥2,000、宿泊税等¥1,000、固定資産税月割¥10,000、修繕積立見込¥5,000。NOI ¥170,900／月、年換算¥2,050,800で表面利回り約8.5%。元利均等返済は約¥49,000／月、税前月次CF 約¥121,900。自己資金と諸費用合計を約¥8,880,000とすると年間CoC(キャッシュオンキャッシュ）約16.5%。数値は一例であり、立地と運用で上下します。

5. 運営の肝

レビュー4.7以上を維持するには、48時間以内の不具合解消、即時応答、プロ清掃の三本柱が重要です。価格はイベント日程と曜日係数で動的プライシング、オフ期は30泊以上のマンスリー枠で底を支えます。仕入れ時は退去履歴、騒音リスク、規約改定の前例を確認します。

6. リスクと出口

規制変更、プラットフォーム手数料、為替の影響はシナリオ分析で吸収します。出口は賃貸化、同業への売却、自己利用の三択を常に用意し、稼働率60%でも赤字化しない損益分岐を事前定義します。