1. 管理費の基本構造

賃貸管理費は主に集金管理と建物管理で構成される。一般的な相場は家賃の3から5％。この率は実効利回りに直接影響するため、物件規模と業務範囲に見合っているかの確認が欠かせない。

2. 契約で必ず確認する条項

契約書では業務範囲、免責条件、解約予告期間が要点。例えば原状回復の立会いや軽微修繕の手配が管理費内か別途実費かで年間コストが変わる。解約予告は3か月が多く、更新時の条件改定の可否も確認する。

3. コストと成果の測り方

単に率の高低ではなく、空室期間と回収率で評価する。管理変更により空室が1か月短縮できれば、管理費率が1％高い場合でも年間収支は改善することがある。数値で比較する姿勢が重要。

4. 交渉の実務ポイント

複数戸や長期契約では段階的料率や成果連動の提案が有効。例えば稼働率95％超で0.5％減額など、双方にメリットのある設計が可能。見積は同条件で取り、差分を可視化する。

5. ケーススタディ

家賃月額10万円の区分を2戸保有。管理費率5％から4％へ見直し。年間管理費は24万円から19.2万円へ減少。加えて募集改善で空室が年間1か月短縮し、合計で約15万円の収支改善。

6. まとめ

管理費は率より中身。契約条項を精査し、空室短縮と回収率で評価する。定期的な見直しが安定利回りを支える。