1. 投資の前提整理
短期賃貸は収益変動があるため、取得時に資金調達条件と出口戦略を同時に設計することが重要です。目的は下方耐性を確保しながら上方余地を残すこと。物件用途と地域規制を踏まえ、短期賃貸と長期賃貸の両立可能性を初期段階で検証します。
2. 資金調達の考え方
金利は固定を基本に、返済期間は25年から35年で月次負担を平準化します。目安はDSCR*1.2以上。例として借入額3500万円、金利1.8％、返済30年なら、年間返済は約155万円。NOI*200万円を確保できれば運営の余裕が生まれます。
*DSCRとは返済余力比率のことで、NOIで年間の元利返済をどれだけ賄えるかを示す指標。DSCR = NOI ÷ 年間元利返済額。目安: 1.0以上で返済カバー、1.2以上が安心ライン。
*NOI（運営純収益）とは物件の営業収入から日常の運営経費を引いた金額。借入返済や減価償却は含めない。NOI = 営業収入 − 営業経費。
3. キャッシュフロー管理
短期賃貸は繁閑差が出るため、3か月分の運営費を現金で確保します。価格改定は週2回を上限に、ADRと平均滞在の同時最適を狙います。清掃費率20％以内を守ることで、価格調整の自由度が高まります。
4. 規制リスクへの備え
規制変更に備え、即時転用プランを用意します。具体的にはマンスリー賃貸への切替条件と想定賃料を事前に算出。最低利回りラインを下回らないかを確認し、転用時でも元利返済を賄える設計にします。
5. 出口戦略の設計
出口は3つを想定します。保有継続でインカム最大化、賃貸化で安定収益化、売却でキャピタル確定。売却時は運営実績24か月のデータが評価を押し上げます。稼働率とADRの推移を月次で保存し、第三者検証可能な形で整理します。
6. 価値を高める運営施策
写真品質とレビュー評価4.8以上は売却価格に直結します。家具は耐久性と中立デザインを優先し、次の用途変更でも再利用可能にします。スマートロックや遠隔管理は人件費削減だけでなく、買主への訴求点になります。
7. 一年ロードマップ
取得後3か月で運営を安定化。6か月で価格最適化を完了。12か月で転用シミュレーションを更新。24か月で出口判断に必要なデータが揃います。この節目管理が投資回収率を高めます。
