© OM ESTATE CO.,LTD. All Rights Reserved.
日本は8つのエリアに分かれており、最北端の北海道から、東北、関東、中部、近畿、中国、四国、九州（沖縄含む）に大別されます。
首都・東京が位置する「関東」は最も人口が密集するエリアで、タワーマンションや高級ホテルなど、投資対象の不動産取得が激化しています。
一方、東京に次ぐ第2の都市である大阪や、世界にその名を知られる京都を擁する「関西」は、日本屈指の経済圏でありながら、東京に比べて開発の余地が大きく残る、不動産投資のブルーオーシャンだと言えます。
関西の名目GDPは約8480億ドル。日本全体の17%を占め、オランダやサウジアラビアに匹敵します。また、大阪と京都は東京と共に「コンデ・ナスト・トラベラー」のランキングで世界の魅力的な都市トップ3を独占しています。
日本は発達した先進国で、不動産価値の急騰は期待できませんが、円の安定性、観光地としての魅力、日本文化や食の人気により、リスクが低いと評価されています。
日本では外国人の不動産購入に規制がなく、日本人と同じ条件で購入が可能です。追加課税もないため、外国人にとって非常に参入しやすい不動産投資市場となっています。
香港や台湾の利回りが1〜3%に対し、日本は東京で2.0〜5.0%、大阪で3.5〜7%と高く、借入金利も低いため、イールドギャップを確保できる日本市場は非常に魅力的です。
一般的な先進国の不動産市場とは異なり、日本では日本人と外国人の間に不動産所有に関する規制や区別を設けていません。外国人や非居住者が、日本で不動産を所有するためのハードルはそれほど高くありません。
日本で最も一般的な所有形態は「完全所有」です。所有者は、使用、所有、開発、証書または遺言による処分、および利益を生み出す独占的権利を持つことになります。完全所有権は、土地の絶対的な所有権を意味し、都市計画法や建築基準法に従えば、所有者はその土地をどのような用途で使用することもできます。所有者が死亡した場合、その土地は相続人に渡ることになります。この場合においても、日本人と外国人所有者との間に区別や規制の差はありません。
また、土地や建物の一部を所有する「区分所有」や、土地のみを一定期間借りて、その上に所有権を有する建物を建てることができる「借地権付き」など、OMエステートでは様々な条件の所有形態に対応可能です。
不動産の所有権の中で最も一般的な形態で、永続的に続く絶対的な権利を指します。土地や建物の所有者が自由に不動産を使用、売却、譲渡でき、日本では土地と建物は別々の不動産として扱われるため、それぞれに所有形態が存在します。
集合住宅や商業ビルなどの一部を所有する形式です。例えば、コンドミニアムでは、各所有者が独自のユニットを持っており、建物の共有部分や敷地は所有者全員で共有しています。所有者は、建物の全体に対して一定の割合の持ち分を持ちます。
借地権とは、土地の所有者に賃借人が一定期間、地代を支払うことで土地を独占的に使用できる権利です。借地契約に基づき、賃借人は建物を建てるなど、土地を自分の目的に沿って使用する権利を持ちますが、土地自体の所有権は保持しません。
不動産の取り引きにおいては、お客様の利益を代理する適格なエージェントを選ぶことが重要です。エージェントは、不動産鑑定能力を持ち、利害の対立がないことが望ましく、日本では外国語を話せない人が多いため、エージェントはバイリンガルであるべきでしょう。
経験豊富で偏見のないエージェントは、公開されている物件のみならず、非公開の物件も幅広く紹介することができます。更にOMエステートのように自ら建物の建設を行うことができるエージェントなら、土地のみの不動産も購入の候補に含まれ、投資の可能性が広がります。
購入したい物件が決定すると、交渉と物件調査を開始します。建物の状態や立地を十分に理解するために、買い手およびその代理人は、物件を視察することができます。その時点でエージェントは物件の基本情報を提供しますが、詳細な書類や情報は、秘密保持契約（NDAまたはCA）に署名した後に、購入希望者に開示されます。
購入の意向を確認するために基本合意書（LOI）を交わします。通常、LOIは法的拘束力のある文書ではありませんが、取り引きを進めるに当たって非常に重要視されます。
売り手は通常、基本合意書（LOI）に記載された条件について基本的な合意に達した後、売渡承諾書を発行します。その後、買い手は、物件の実地調査（ERレポート）、鑑定評価、市場レポート、キャッシュフロー分析、法的調査、デットファイナンス、投資ストラクチャーや事業体の準備などのデューデリジェンス作業を依頼します。
売買契約書（PSA）とは、買い手には不動産の購入義務を、売り手には販売義務を負わせる法的契約です。不動産取り引きでは、取り引き終了前に両当事者の利益を守るために売買契約書が交わされます。PSAとクロージングが同じ日に行われることもあります。しかし、一般的には1ヶ月の間隔が空くことが多く、買い手は売り手に販売価格の10%未満の手付金を支払うことを要求されます。
売り手が売買代金の残金を受け取り、買い手が登記簿に正式な所有権変更を記録すれば、不動産取得のクロージングが完了します。
不動産の購入が完了した後は、お客様が円滑に資産運用を行えるように、OMエステートがサポートします。
| 仲介手数料 アレンジメントフィー |
不動産購入時に不動産会社へ支払う手数料で、通常は売買価格の3%に消費税が加算されます。さらに、不動産の鑑定費用や融資手続きに関わる費用などが追加で発生する場合があります。 |
|
|---|---|---|
| 弁護士費用 司法書士費用 |
司法書士は、不動産取り引きの決済や登記を行うパラリーガルです。また、売買契約書のレビューや日本法人の設立、購入スキームの組み立ては一般的に弁護士が行います。 |
|
| 建物に係る費用 | 建物は消費税の課税対象です（土地の売買は消費税が非課税です）。 |
|
| 不動産取得税 | 不動産取得税は一律で課税されます。この税金は、地方政府機関が決定した不動産の評価額に対して課税され、通常、不動産の市場価格の30%から70%程度とされています。居住用と個人用の取得税の軽減税率が適用される場合があります。決済後、約半年後に行政から請求書が届きます。 |
|
| 登録免許税 | 登録免許税は、土地と建物の課税評価額に対して一律で課税されます（売買契約の土地と建物価格とは異なります）。また、金融機関から融資を調達した場合、ローン金額の0.4%が免許税として課税されます。 |
|
| 印紙税 | 印紙税は、不動産売買契約書及び金融機関からのローン契約書に課税されます。 |
|
| 毎年の固定資産税 都市計画税 |
毎年、保有する不動産について、固定資産税と都市計画税が4-6月にかけて課税されます。 |
※住宅系の建物は課税額が半額になるなどの 優遇措置があります。 |
|---|---|---|
| 消費税 | 住宅系の不動産は、テナントから徴収する家賃に消費税を加算しません。一方、店舗やオフィスなどの商業利用しているテナントからは、家賃に消費税を加算して徴収します。徴収した消費税は、そのまま国に納めることになります。 |
|
| 不動産の運営費用 | Building Maintenance費用、Property Management費用、火災保険料、共用部分の水道光熱費、修繕費用等が必要となります。 |
|
| 所得税・住⺠税 | 日本で事業を営む場合、個人・法人を問わず日本国内における事業で得た収益に対して、所得税及び住⺠税が課税されます。これら税負担を最小にするために、特別目的会社を作成して不動産を保有する方法もありますが、弁護士費用や信託銀行への維持コストが多額にかかるため、保有不動産の価格が20億円以上にならないと採用するメリットはありません。 |
|
※必要経費は売買金額により異なるため、おおよその金額となります。
OMエステートでは、幅広い種類の不動産物件を取り扱っています。住宅や商業施設など、さまざまなニーズに対応できる物件から、代表的な事例をご紹介いたします。
| 年間収益 | + ¥9,510,000 |
| PM費用（管理費） | - ¥480,000 |
| BM費用（修繕費） | - ¥400,000 |
| 火災保険料 | - ¥150,000 |
| 水道光熱費 | - ¥40,000 |
| ローン返済 | - ¥4,300,000 |
|
|
| 最終手残り金 | ¥4,140,000 |
| 最終手残り金 ÷ 自己資金（6,000万円） | 6.9% |
| 年間収益 | + ¥120,000,000 |
| リネン、アメニティー、人件費、火災保険、その他 | - ¥66,000,000 |
| ローン返済 | - ¥18,980,000 |
|
|
| 最終手残り金 | ¥35,000,000 |
| 最終手残り金 ÷ 自己資金（16,500万円） | 21.2% |
| 年間収益 | + ¥170,000,000 |
| PM費用（管理費） | - ¥5,100,000 |
| BM費用（修繕費） | - ¥6,264,000 |
| 火災保険料 | - ¥150,000 |
| ローン返済 | - ¥146,494,110 |
|
|
| 最終手残り金 | ¥10,641,890 |
| 最終手残り金 ÷ 自己資金（14,600万円） | 2.8% |
