日本の不動産を個人名義で保有すると、税金・資金調達・相続の各面で思わぬ不利が生じることがあります。こうした課題をまとめて解決できる手段の一つが、投資用法人の設立です。以下では、合同会社（GK）と株式会社（KK）の選択ポイントから設立手続きまで、実務の流れをわかりやすく整理します。
1. 法人化を検討すべき理由
リスク限定: 責任を法人に閉じ込め、万一のトラブルを個人資産に波及させない。
税務の柔軟性: 経費計上できる範囲が広がり、損失の繰越控除も可能。
融資と資金調達: 銀行は法人への融資を組みやすく、共同出資スキームも組成しやすい。
承継の簡素化: 不動産そのものではなく株式を譲渡すれば、登記コストや税負担を抑えられる。
2. GK と KK をどう選ぶか
初期コストとスピードを優先するなら GK
公証人の定款認証が不要で、設立費用はおよそ 10 万円前後。
経営ルールを定款で柔軟に設計できる。
対外的な信用力や将来の大規模調達を視野に入れるなら KK
取締役会などの形式要件がある反面、銀行や取引先からの印象が良い。
決算公告が必要だが、電子公告で低コスト化が可能。
3. 設立ステップと目安タイムライン
①基本事項の確定（商号・本店所在地・資本金・事業目的）
②定款の作成：英語併記にしておくと国際的なやり取りがスムーズ
③公証人認証（KK のみ）
④資本金の払込：最低 1 円でも可だが、銀行審査を考慮し 100 万円以上が安心
⑤登記申請：法務局へ提出し、おおよそ 1 週間で完了
⑥銀行口座開設：実質的支配者（UBO）の本人確認が厳格。パスポートや入国履歴などを準備
4. 代表者住所と在留資格のポイント
登記上は日本在住でなくても代表取締役に就任できるが、銀行との取引では国内連絡先が求められることが多い。
ビジネス・マネージャー在留資格を取得する場合、資本金 500 万円以上とオフィスの賃貸契約が目安になる。
5. よくある落とし穴
事業目的に「売買・賃貸・管理」などを漏らすと後から追加登記が必要。
消費税の免税期間（設立から最長 2 期）を過信し、早期に課税事業者になるケース。
不動産案件の国際経験が少ない専門家を選んでしまい、手続きが長期化する。
6. ショートケース
資本金 300 万円で GK を設立し、大阪市内に民泊物件を保有した投資家の例。定款に「旅館業・不動産管理」を明記し、税理士が為替リスクを含めたキャッシュフローを管理。結果、手取り利回り 5 ％超を達成した。
まとめ
法人化はコストではなく「リスクヘッジと税効率化への投資」です。 小規模では GK でスピーディに立ち上げ、資産規模が大きくなった段階で KK へ移行する二段階戦略も有効です。
