⚠️ 金利2.5%・35年のローンでは、実質利回り3.0%の物件はキャッシュフローがマイナスになります。損益分岐点は「金利1.5%以下かつ実質利回り4%以上」の組み合わせです。日銀の利上げ局面では、この条件はさらに厳しくなります。

① 非居住者ローンの金利は高い

非居住者向けローンは2%超が一般的。実質利回り3%前後の都内物件では利回りを上回りやすく、レバレッジ効果が出にくい構造になっています。

② 為替リスクが増幅される

円建てのローンを抱えると、円安→円高反転時の損失が元本・返済の両面で拡大します。現金購入であれば元本の為替換算リスクのみに限定できます。

③ 手続きが圧倒的にシンプル

現金購入は融資審査・書類準備・来日・銀行口座開設など複雑なプロセスが不要で、取引がスムーズに進みます。

④ 資本保全の発想

海外在住の多くの外国人投資家は利回りより「安定した資産保全」を重視します。キャッシュフローのマイナスを嫌う傾向が強く、現金購入の方が投資スタンスに合致するケースが多いです。

次回予告｜第5回（最終回）

母国の銀行・海外資産担保融資・外為法――「第三の道」とシリーズ総まとめ

母国銀行・ロンバードローン・外為法改正、そして「あなたはどのケース？」フローチャートで全5回を総まとめします。